公元1105年，北宋有個叫李格非的干部，翰林學士出身，發表一篇關于洛陽地區的房地產報告書，報告書名曰《洛陽名園記》。他對當時大宋的西部都城洛陽數十個豪華型住宅和園林進行取樣分析，然后結合了數百年來洛陽地區房地產的走勢，得出了一個看空的結論，這個結論22年后果然得到證實。

李格非是誰？就是李清照她爸。

這篇報告究竟說了啥，究竟精確到什么程度，我們來拜讀一下關于這個報告及其總結，也就是《洛陽名園記》和《書“洛陽名園記”后》。

報告總結書的開端也不擺什么大數據，也不分析大宋央行的最新政策，而是開門見山地講洛陽的地理位置：“洛陽處天下之中”，處于國家的中心地段，怎么樣的中心地段呢？有肴山和澠池這樣的險阻，是陜西和甘肅的要害，是河南與河北的必經之地。

從地產意義而言，是一塊處于中心地段的旺地，因而具有很強的指標意義，全國的政治經濟形勢，都以洛陽這塊中心地段為指標；而洛陽地區的形勢又以什么為指標呢？是以洛陽的房地產為指標。

李格非是個悲觀的看空者，對于中心旺地洛陽的走勢，他很悲觀，認為經濟中心的位置必然導致也是戰爭的中心位置，是各種軍事力量的必爭之地，“蓋四方必爭之地”。

國家沒事的話還好說，但如果基本面動蕩，政治經濟形勢不穩定，發生軍事沖突，那么洛陽必定是軍事沖突的第一波及地段，“天下當無事則已，有事則洛陽必受兵”。

在報告總結的第二部分，李格非老師講述了過去洛陽房地產興盛時期的概況，時間段是在“唐貞觀、開元年間”，也就是大唐盛世時期，當時的官僚和貴族在洛陽地區興建豪宅、別墅和園林的，據說有上千所。

數據上顯示的規模很宏大，就個例而言，這些樓盤也豪華到超乎想象，例如唐朝政府的執政內閣首腦牛僧孺首相，在這里就建有歸仁園，據李格非的報告書考察認定：此處樓盤占有整個洛陽的一個街區那么大，大概有四五百畝地的面積，換算成當今的計量單位就是：30多萬平方米。

這可不像某些房地產廣告，把毫不相關的什么花園果園也扯到自己樓盤里來，歸仁園的果園花園那可是自個擁有的，而且也不會忽悠住戶一番，然后拔了樹木花草再建樓盤。當然，那是唐朝，素質跟現代人不一樣。

當時的樓盤林園設計相當科學精致，報告書提到了一處名為“湖園”的樓盤，是唐憲宗時期的名相裴度建的，它的設計做到了六個兼顧：在規模宏大的同時能保持幽邃的氣氛；人工而不傷天然，雖然都是人力造出來的，卻有古樸的特質；雖然園內水池瀑布多，但不妨礙進行整體上的眺望。這個樓盤，當年白居易也來考察過。

當然，白居易老師在這里也有自己的宅子，名為“大字寺園”，根據白居易自己的記載，該樓盤居住面積五畝，園林面積十畝，綠化也很到位，“有竹千竿”。能有這樣的豪宅住，當然樂觀啦，干嗎不叫自己為“白樂天”呢。

此外，在這里有地產的還有唐朝初期軍界老大李靖，也就是傳說中紅拂女的男朋友，他的豪宅名曰“仁豐園”。

講到這里就不啰嗦了，也沒必要替一千多年前的唐朝賣房地產廣告，報告書羅列這些情況，只是說明：處于中心旺地的洛陽，確實是豪宅云集之地。這么多政界軍界商界的重量級人物，將宅子選在這里，當時洛陽的地價房價可想而知。

然而，愿景并不因為一時的繁華而走好，對于房地產，不能光考量地理因素、政治因素和經濟因素，放長了考量，還要考慮到戰爭因素。

八世紀中期，郭子儀、李光弼軍隊與安祿山叛軍的決戰，就是在洛陽一帶展開的。戰況對于洛陽樓市的破壞，報告總結書里有簡單介紹：樓盤里的綠化地段，例如“池塘竹樹”，都慘遭軍用作戰車輛踐踏，變成了廢墟；而那些建筑物也在戰火中“化而為灰燼”，唐朝這個政權的基本面不好，洛陽的樓市也跟著下跌，甚至走向毀滅，李格非感嘆洛陽的樓盤“與唐共滅而俱亡”。

總結書在這里概括了一個規律：房地產的走勢，就是洛陽興衰的象征，“園囿之興廢，洛陽盛衰之候也”。然后，進一步總結：國家的基本面好不好，就看洛陽的基本面好不好，洛陽的基本面好不好，就看洛陽的房地產市場。

形勢好不好，看中心地段，中心地段好不好，看房地產。總結出這條規律，李格非老師說明了自己的意圖：我做這份報告不是閑著沒事干，而是事關天下興亡的，“則《名園記》之作，予豈徒然哉”？我難道是白白地寫這篇報告嗎？

樓市有個衰而復興的過程，它往往跟政治經濟戰爭這些基本面緊緊相扣。唐朝和五代的戰亂過去了，洛陽樓市跌到谷底，又慢慢上拉，關于這個緩慢的恢復過程，我就不贅述了，到了宋朝，和平再次降臨中心地段，洛陽的豪宅樓盤又旺起來。

報告書中講到，北宋的保守黨黨魁司馬光教授，在洛陽就有一處樓盤：獨樂園。不過，這處樓盤比較小，“卑小不可與他園班（比較）”。反映了園主清廉的品格。

宋朝上了級別的領導干部，一般都喜歡在東京開封城上班，去洛陽休閑度假，如果政治上失意了，更喜歡待在洛陽進行休假性退休。

還有保守黨的精神領袖之一，范仲淹變法的老搭檔：富弼。富老也在洛陽置業，樓盤叫“富鄭公園”。洛陽首富董老板的樓盤分為“東園”和“西園”，人走在里面會迷路，“而屈曲深邃，游者至此往往相失。”

而房產調查報告書的作者李格非，與這些園林樓盤的關系也很緊密，李格非老師的老婆，李清照美眉的媽媽就是洛陽大樓盤環溪樓盤業主，大宋狀元王拱辰的孫女。

這樣的身份很利于李老師進行樓盤的考察。李清照外公家的環溪宅院，“宏大壯麗，洛中無逾者”，洛陽城里沒有能比得上的，一個廳子里能坐幾百人，簡直是個大舞廳，開大型派對沒問題。布局也利于觀瞻，可以看得清洛陽十幾里風景和皇家宮殿的千門萬戶。

然而，李格非并沒有被眼前的繁華地產景象所迷惑，他似乎很悲觀，是什么使他對北宋的樓盤悲觀呢？在報告總結書里他這樣分析：如果大宋王朝的官吏們放縱自己的一己之私，心里沒有裝著國家，天天將心思放在自家樓盤園林上，前景恐怕……李格非似乎看到洛陽樓盤的基本面不太好，這種基本面上的隱患可能殃及到洛陽那些富麗堂皇的園林。

因此李格非做出很悲觀的預估：照這樣下去，宋王朝的大員們想要退下來在洛陽享受生活，還有可能嗎，唐朝末年的跌落局面恐怕又要在洛陽重演，“欲退享受此，得乎？唐之末路是已。”

這是一份極其悲觀的關于北宋樓市的報告書，李格非老師的身份雖然和這些豪華樓盤捆在一起，但沒有違心唱多，而是客觀地提出了自己的擔心。什么叫專業眼光？什么是叫人文精神？這就是。

報告發布20多年后，金兵鐵蹄踏入中原，洛陽的花花園林，豪華樓盤，又像報告總結書中所言“化而為灰燼”。李格非的專業眼光受到業界的肯定，《宋史》就這么評價：“其后洛陽陷于金，人以為知言。”后來洛陽陷落金兵之手，大家都認為李格非有精確的預測評估水平。